Wysoka aktywność najemców i spadek poziomu pustostanów w Warszawie

Na koniec czerwca całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły ok. 6,27 mln mkw. Wzmożona aktywność najemców i wskaźnik pustostanów utrzymany w trendzie spadkowym – to główne wnioski z raportu MarketBeat za pierwsze półrocze 2022 roku przygotowanego przez ekspertów międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield.

W pierwszej połowie 2022 roku oddano do użytku ponad 129 000 mkw. powierzchni biurowej. Wśród największych obiektów, które otrzymały pozwolenie na użytkowanie, znalazły się: Forest Tower, kompleks SKYSAWA oraz Lixa C.

W drugiej połowie 2022 roku ukończone zostaną jeszcze trzy budynki o łącznej powierzchni ok. 105 300 mkw. Na koniec drugiego kwartału br. w Warszawie w budowie znajdowało się około 234 000 mkw. powierzchni biurowej z terminem oddania planowanym między 2022 a 2025 rokiem. Dodatkowo, zaobserwowana została zwiększona aktywność deweloperów na wszystkich etapach przygotowania inwestycji – od zakupu gruntów po otrzymanie pozwoleń na budowę.

Poziom pustostanów spada drugi kwartał z rzędu

Od początku pandemii wskaźnik pustostanów utrzymywał się pod presją wzrostową. Pomimo relatywnie wysokiego poziomu nowej podaży w pierwszej połowie 2022 roku, wskaźnik powierzchni niewynajętej w drugim kwartale ponownie spadł o 0,3 pp. w ujęciu kwartalnym i o 0,5 pp. w ujęciu rocznym i wyniósł 11,9%. Dostępność powierzchni oferowanej „od zaraz” pod koniec czerwca br. wyniosła 747 700 mkw., co przekłada się na spadek o blisko 2% w ujęciu rocznym.

Rosnąca aktywność najemców zauważalna jest również we wskaźniku absorpcji netto, który w połowie 2022 roku wyniósł 157 900 mkw. i był wyższy niż w całym 2021 roku. Absorpcja netto od stycznia do czerwca 2022 roku przewyższała poziom nowej podaży w tym okresie. Przewidujemy, że w kolejnych kwartałach będziemy obserwować utrzymanie się trendu kompresji wskaźnika pustostanów ze względu na rosnącą aktywność najemców, ograniczoną podaż nowej powierzchni biurowej i relatywnie wysoki poziom przednajmu w budynkach planowanych do oddania w 2022 roku – podkreśla Jan Szulborski, starszy konsultant w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Cushman & Wakefield.

Rynek najmu się odradza

Całkowita aktywność najemców w Warszawie pierwszym półroczu 2022 roku wyniosła 479 400 mkw. i w porównaniu do tego samego okresu ubiegłego roku, była wyższa aż o 94%. To wzrost o 19% w stosunku do roku 2019.

Do największych umów zawartych w tym okresie zaliczyć można: umowę przednajmu PKO BP w budynku SKYSAWA I&II, umowę przednajmu PEAKO w projekcie Forest Tower, renegocjację i ekspansję Grupy ING w projekcie Plac Unii, renegocjację umowy przez firmę z sektora bankowego w projekcie Generation Park X oraz relokację Generali do budynku Pałac Jabłonowskich. Dodatkowo, w drugim kwartale Samsung Electronics Polska renegocjował umowę najmu w Warsaw Spire, KOWR w Karolkowa Business Park, a firma z branży IT przedłużyła umowę w Warsaw Financial Center.

Odnotowana aktywność najemców związana jest z lepszą koniunkturą na rynku najmu oraz kumulacją transakcji zawartych przez dużych najemców z sektora finansowego w pierwszym kwartale. Wraz z poprawiającą się sytuacją pandemiczną, część najemców przechodzi z fazy wstrzymywania decyzji odnośnie powierzchni biurowych do fazy realizacji. Potwierdzenie tego zjawiska odnaleźć można w liczbie transakcji zawartych w pierwszej połowie 2022 roku – wyniosła ona 392 i wzrosła o blisko 58% w ujęciu rocznym. W tym czasie, najwyższy udział w strukturze popytu przypadł na renegocjacje (48%) oraz nowe umowy (45%). Ekspansje stanowiły 7% całkowitej zarejestrowanej aktywności.

Przypuszczamy, że popyt na powierzchnie biurowe w 2022 roku na rynku warszawskim będzie kontynuował stopniowy trend wzrostowy względem 2021 roku. Jednym z czynników, które mogą wpłynąć na ograniczenie aktywności najemców w najbliższych kwartałach, jest zmiana lub pogorszenie sentymentu najemców względem planów inwestycyjnych w Polsce z uwagi na niepewną sytuację geopolityczną oraz oczekiwane ograniczenie dostępnej powierzchni na skutek braku nowej podaży – dodaje Joanna Blumert, Head of Occupier Services Warsaw, Office Agency, Cushman & Wakefield.

Czynsze niezmiennie pod presja wzrostową

Z uwagi na niepewną sytuację geopolityczną oraz wzrost kosztów budowy i wykończenia powierzchni biurowych, w zakresie stawek czynszów odnotowano kolejny wzrost. W drugim kwartale 2022 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły 22,00-26,00 EUR/mkw./miesiąc w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 EUR/mkw./miesiąc w lokalizacjach niecentralnych.

Projekty w budowie dotknięte są największą presją wzrostu stawek bazowych czynszu, co wynika z największej ekspozycji na wzrost kosztów zarówno budowy, jak i wykończenia powierzchni. Obserwowana jest również większa elastyczność negocjowanych parametrów finansowych, takich jak długość umowy, liczba udzielanych zwolnień z czynszu czy dopłata do wykończenia powierzchni.

Spodziewamy się, że w kolejnych kwartałach czynniki kosztowe będą wywierały dalszą presję na wzrost stawek czynszów bazowych, dodatkowo potęgowaną przez stopniowe ograniczenie dostępnej powierzchni w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach i projektach – podsumowuje Jan Szulborski.

Pełen raport dostępny pod linkiem: Marketbeat Warsaw office market summary Q22022 (cushmanwakefield.com)

Radio emitujące swój program wyłącznie drogą internetową nie musi w Polsce starać się o uzyskanie koncesji na nadawanie, a co za tym idzie uiszczać opłat dla Krajowej Rady Radiofonii i Telewizji. Nadawca takiej rozgłośni powinien zatroszczyć się o pozwolenie na rozpowszechnianie utworów muzycznych. Nadawanie piosenek bez takiej zgody może skutkować karą do dwóch lat pozbawienia wolności i wysoką grzywną dla właściciela stacji. W celu legalnego odtwarzania muzyki w radiu, nadawca powinien podpisać umowy z podmiotami, którymi są:

ZAiKS – Związek Autorów i Kompozytorów Scenicznych
ZPAV – Związek producentów Audio Video
SAWP – Stowarzyszenie Artystów Wykonawców Utworów Muzycznych i Słowno – muzycznych
Związek Artystów Wykonawców STOART.

W podpisanych umowach musi być określona wysokość tantiem, jakie nadawca będzie uiszczał wytwórniom z tytułu praw autorskich. Część z pozyskanych w ten sposób środków trafia również do wykonawców.

Przed rozpoczęciem nadawania niezbędne jest uzyskanie licencji na rozpowszechnianie utworów. Za jej brak może grozić nawet kara do 2 lat pozbawienia wolności oraz wysoka grzywna.

Przed rozpoczęciem nadawania niezbędne jest uzyskanie licencji na rozpowszechnianie utworów. Za jej brak może grozić nawet kara do 2 lat pozbawienia wolności oraz wysoka grzywna. Policja interesuje się nielegalnym rozpowszechnianiem utworów w internecie. Niespełna rok temu zamknęła studenckie radio internetowe z Opola.

Nadawca powinien zaopatrzyć się w co najmniej trzy, a najlepiej cztery umowy z Organizacjami Zbiorowego Zarządzania. Są to:

ZAiKS – Związek Autorów i Kompozytorów Scenicznych
ZPAV – Związek producentów Audio Video
SAWP – Stowarzyszenie Artystów Wykonawców Utworów Muzycznych i Słowno – muzycznych
Związek Artystów Wykonawców STOART

Licencje uzyskuje się składając pisemnie specjalny wniosek do powyższych organizacji, które reprezentują zarówno twórców polskich jak i zagranicznych. Następnie podpisana jest umowa, która zezwala na rozpowszechnianie utworów muzycznych poprzez radio. Po podpisaniu umowy możemy rozpocząć legalne nadawanie.

Warto zaznaczyć, że każde stowarzyszenie reprezentuje różne osoby odpowiedzialne za produkcję utworu!

ZAiKS – prawa twórców i kompozytorów
ZPAV – prawa właścicieli fonogramów, czyli producentów
STOART i SAWP – tantiemy od artystycznych wykonań

Wszystkie powyższe stowarzyszenia wymagają również, by co określony w umowie okres czasu wysyłać specjalne raporty, które zawierają między innymi tytuły piosenek i nazwiska osób związanych z danym utworem, które zostały odtworzone w naszej stacji.

Założenie własnego radia to z pewnością ciekawy pomysł, ale przed każdą decyzją biznesową powinniśmy uwzględnić, ile będzie to nas kosztować. Jeżeli chodzi o rozgłośnię, podstawą jest dobry sprzęt. Istotne, aby dźwięk był jak najlepszej jakości, więc należy zainwestować w porządne mikrofony i anteny. Ponadto niezbędne będzie zaopatrzenie się w komputery, serwery, programy z muzyką, a także kilka par słuchawek. Jeżeli chcemy rozszerzać działalność, nie możemy nadawać z dowolnego miejsca, a tylko w przeznaczonym do tego studiu, które odpowiednio wycisza dźwięk. Powinniśmy zadbać również o nadajniki i zdecydować, czy radio będzie miało swój zasięg tylko w naszym mieście czy w całej Polsce, co jest o wiele droższe w realizacji.

Dobre radio w większości polega na nadawaniu muzyki różnego gatunku. Abyśmy jednak mogli to robić w celach komercyjnych, musimy zadbać o formalności w postaci licencji. Należy ją odkupić od odpowiednich organizacji, takich jak Stowarzyszenie Autorów Związek Autorów i Kompozytorów Scenicznych(ZAiKS), STOART Związek Artystów Wykonawców czy Stowarzyszenie Artystów Wykonawców Utworów Muzycznych i Słowno-Muzycznych. Oprócz tego niezbędne będzie pozwolenie na nadawanie. Art. 46 ust. pkt 6 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej jasno pokazuje, że musimy uzyskać koncesję na rozpowszechnianie programów radiowych. Jeżeli stawiamy wyłącznie na radio internetowe, nie będziemy musieli takowej posiadać. Kolejnym aspektem będzie zatrudnienie pracowników. Warto pamiętać, że sami nie jesteśmy w stanie realizować wszystkich audycji, ponieważ radio jest całodobowe i potrzebujemy dodatkowych redaktorów. Warto zatrudnić osoby kreatywne, z dobrą dykcją i posiadające barwne słownictwo. Każdą osobę powinniśmy zatrudniać na podstawie umowy o pracę, więc warto również to uwzględnić w naszych oczekiwanych kosztach.

Aktualnie prawie wszystkie tradycyjne stacje radiowe na świecie nadają swój program również przez internet. Dotyczy to także większości nadawców polskich, włącznie z publicznymi . Do tego dochodzi wiele małych stacji nadających swój program tylko przez internet. Znajduje się wśród nich wiele rozgłośni niszowych, które zaspokoją gust każdego melomana. Są stacje z rockiem, techno, aktualnymi przebojami, jazzem i muzyką operową – każdy na pewno znajdzie coś dla siebie. Wielu spośród tych małych nadawców ma na tyle niewielkie grono słuchaczy, że może spełniać ich życzenia dotyczące tego, co chcieliby usłyszeć w programie, wyrażane na stronach internetowych. Ofertę powiększają dodatkowo tysiące stacji na całym świecie, które nadają w językach obcych.