W pierwszym półroczu br. popyt na biura w największych miastach regionalnych w kraju był większy niż w całym 2021 roku. Także aktywa biurowe w regionach są teraz jednym z głównych celów inwestorów
Okazuje się, że wyższe koszty finansowania i zmiany w otoczeniu biznesowym nie zniechęciły inwestorów do lokowania kapitału w nieruchomości komercyjne w Polsce. W pierwszych sześciu miesiącach tego roku wolumen inwestycyjny osiągnął wartość 2,9 miliarda euro, notując trzeci najlepszy wynik za H1 w ciągu ostatnich sześciu lat.
– Polski rynek inwestycyjny, mimo zawirowań geopolitycznych ma się bardzo dobrze. Na uwagę zasługuje fakt, że koszulkę lidera odebrał w tym roku magazynom sektor biurowy, który miał aż 44 proc. udziału we wszystkich transakcjach inwestycyjnych z wynikiem prawie 1,3 miliarda euro. Aktywność inwestorów w sektorze biurowym wzrosła o 60 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem – zauważa Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.
– Już początek roku przyniósł kilka przejęć kluczowych aktywów biurowych w kraju, a w drugim kwartale sfinalizowanych zostało 8 transakcji biurowych, z czego aż 7 zrealizowano w miastach regionalnych. Największe z nich to sprzedaż Nowego Rynku D w Poznaniu do Eastnine AB, newcomera ze Szwecji, MidPoint 71 we Wrocławiu do Trigea Real Estate Fund, czy Sky Tower, najwyższego budynku regionalnego i ikony Wrocławia, kupionego przez Adventum Group – wymienia Marcin Purgal, który przy ostatniej z wymienionych transakcji reprezentował sprzedającego, firmę Develia w roli agenta wyłącznego.
Biurowce lepsze niż magazyny
Na jeden z najlepszych wyników w historii, jaki był udziałem segmentu biurowego na polskim rynku inwestycyjnym w pierwszym półroczu br. wpływ miała akwizycja warszawskiego The Warsaw Hub przez Google, co było największą pojedynczą transakcją odnotowaną dotąd w sektorze biurowym w Polsce. I to właśnie dzięki tej transakcji segment biurowy zepchnął z najwyższego miejsca na podium magazyny, które królowały przez ostatnie dwa lata wśród transakcji inwestycyjnych.
– Zaznaczyć przy tym należy, że spośród 14 nieruchomości biurowych, które zmieniły właściciela w pierwszym półroczu tego roku aż 11 to biurowce zlokalizowane w miastach regionalnych. Przeważały wśród nich obiekty typu core i core +, kupowane bezpośrednio od deweloperów – mówi Marcin Purgal. – Tak duże zainteresowanie inwestorów aktywami biurowymi w miastach regionalnych to efekt mocno konkurencyjnej oferty naszego rynku w porównaniu z Europą Zachodnią w zakresie stóp kapitalizacji czy jakości budynków. Nie zauważamy znaczącej dekompresji stóp kapitalizacji, w Polsce pozostają one nadal na stabilnym poziomie, a jednocześnie w topowych budynkach biurowych zaczęły rosnąć czynsze – dodaje Purgal.
Podaż sprzyja nowym inwestycjom
Odporność polskiego rynku inwestycyjnego na zawirowania w światowej gospodarce, jaką mogliśmy obserwować podczas pandemii pozwala patrzeć z optymizmem na nadchodzące półrocze. Niemiej jednak, dalsza aktywności inwestycyjna będzie uzależniona od sytuacji geopolitycznej, poziomu inflacji czy dostępności finansowania przy zmieniających się stopach procentowych. Apetyt inwestorów na aktywa zlokalizowane w Polsce nie słabnie, o czym świadczą toczące się negocjacje oraz nowe produkty, które są właśnie prezentowane na rynku. Avison Young posiada aktualnie kilka mandatów na sprzedaż, w tym nieruchomości biurowych i portfeli biurowców, których proces sprzedaży już się rozpoczął.
Krajowy rynek biurowy może się pochwalić w tym roku nie tylko spektakularnymi transakcjami inwestycyjnymi, ale także rewelacyjnymi wynikami pod względem popytu i przyrostu podaży, przede wszystkim w regionach. Co jest także bardzo pozytywnie odbierane przez inwestorów.
W pierwszej połowie 2022 roku, według danych Avison Young, regionalne rynki biurowe urosły łącznie o ponad 300 tys. mkw. powierzchni. Zgodnie z szacunkami doradców, do końca bieżącego roku w największych miastach w regionach oddane ma zostać kolejne 200 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, najwięcej w Krakowie i Wrocławiu. W trakcie realizacji w regionach pozostaje ogółem około 550 tys. mkw. biur z terminami oddania do końca 2024 roku. Przed nami zatem jeszcze szczyt nowej podaży, a to dobrze wróży zawieraniu kolejnych transakcji inwestycyjnych.
Nowe biurowce poza Warszawą
Największe biurowce oddane w tym roku do użytkowania w regionach to m.in. Global Office Park A1 i A2 (55 200 mkw.), KTW II (40 000 mkw.) w Katowicach, wrocławski MidPoint71 (36 200 mkw.), łódzka Fuzja, budynki C i D (18 700 mkw.), trójmiejski Format (16 tys. mkw.), Office Park D w Lublinie (15 tys. mkw.) czy krakowski The Park Kraków I (11 700 mkw.).
W pierwszej połowie tego roku najwięcej powierzchni biurowych przybyło w Katowicach, Trójmieście i Krakowie. Dzięki temu, do grupy największych rynków biurowych w kraju, których zasoby przekraczają 1 mln mkw. powierzchni, dołączyło Trójmiasto.
Radio emitujące swój program wyłącznie drogą internetową nie musi w Polsce starać się o uzyskanie koncesji na nadawanie, a co za tym idzie uiszczać opłat dla Krajowej Rady Radiofonii i Telewizji. Nadawca takiej rozgłośni powinien zatroszczyć się o pozwolenie na rozpowszechnianie utworów muzycznych. Nadawanie piosenek bez takiej zgody może skutkować karą do dwóch lat pozbawienia wolności i wysoką grzywną dla właściciela stacji. W celu legalnego odtwarzania muzyki w radiu, nadawca powinien podpisać umowy z podmiotami, którymi są:
- ZAiKS – Związek Autorów i Kompozytorów Scenicznych
- ZPAV – Związek producentów Audio Video
- SAWP – Stowarzyszenie Artystów Wykonawców Utworów Muzycznych i Słowno – muzycznych
- Związek Artystów Wykonawców STOART.
W podpisanych umowach musi być określona wysokość tantiem, jakie nadawca będzie uiszczał wytwórniom z tytułu praw autorskich. Część z pozyskanych w ten sposób środków trafia również do wykonawców.
Przed rozpoczęciem nadawania niezbędne jest uzyskanie licencji na rozpowszechnianie utworów. Za jej brak może grozić nawet kara do 2 lat pozbawienia wolności oraz wysoka grzywna.
Przed rozpoczęciem nadawania niezbędne jest uzyskanie licencji na rozpowszechnianie utworów. Za jej brak może grozić nawet kara do 2 lat pozbawienia wolności oraz wysoka grzywna. Policja interesuje się nielegalnym rozpowszechnianiem utworów w internecie. Niespełna rok temu zamknęła studenckie radio internetowe z Opola.
Nadawca powinien zaopatrzyć się w co najmniej trzy, a najlepiej cztery umowy z Organizacjami Zbiorowego Zarządzania. Są to:
- ZAiKS – Związek Autorów i Kompozytorów Scenicznych
- ZPAV – Związek producentów Audio Video
- SAWP – Stowarzyszenie Artystów Wykonawców Utworów Muzycznych i Słowno – muzycznych
- Związek Artystów Wykonawców STOART
Licencje uzyskuje się składając pisemnie specjalny wniosek do powyższych organizacji, które reprezentują zarówno twórców polskich jak i zagranicznych. Następnie podpisana jest umowa, która zezwala na rozpowszechnianie utworów muzycznych poprzez radio. Po podpisaniu umowy możemy rozpocząć legalne nadawanie.
Warto zaznaczyć, że każde stowarzyszenie reprezentuje różne osoby odpowiedzialne za produkcję utworu!
- ZAiKS – prawa twórców i kompozytorów
- ZPAV – prawa właścicieli fonogramów, czyli producentów
- STOART i SAWP – tantiemy od artystycznych wykonań
Wszystkie powyższe stowarzyszenia wymagają również, by co określony w umowie okres czasu wysyłać specjalne raporty, które zawierają między innymi tytuły piosenek i nazwiska osób związanych z danym utworem, które zostały odtworzone w naszej stacji.
Założenie własnego radia to z pewnością ciekawy pomysł, ale przed każdą decyzją biznesową powinniśmy uwzględnić, ile będzie to nas kosztować. Jeżeli chodzi o rozgłośnię, podstawą jest dobry sprzęt. Istotne, aby dźwięk był jak najlepszej jakości, więc należy zainwestować w porządne mikrofony i anteny. Ponadto niezbędne będzie zaopatrzenie się w komputery, serwery, programy z muzyką, a także kilka par słuchawek. Jeżeli chcemy rozszerzać działalność, nie możemy nadawać z dowolnego miejsca, a tylko w przeznaczonym do tego studiu, które odpowiednio wycisza dźwięk. Powinniśmy zadbać również o nadajniki i zdecydować, czy radio będzie miało swój zasięg tylko w naszym mieście czy w całej Polsce, co jest o wiele droższe w realizacji.
Dobre radio w większości polega na nadawaniu muzyki różnego gatunku. Abyśmy jednak mogli to robić w celach komercyjnych, musimy zadbać o formalności w postaci licencji. Należy ją odkupić od odpowiednich organizacji, takich jak Stowarzyszenie Autorów Związek Autorów i Kompozytorów Scenicznych(ZAiKS), STOART Związek Artystów Wykonawców czy Stowarzyszenie Artystów Wykonawców Utworów Muzycznych i Słowno-Muzycznych. Oprócz tego niezbędne będzie pozwolenie na nadawanie. Art. 46 ust. pkt 6 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej jasno pokazuje, że musimy uzyskać koncesję na rozpowszechnianie programów radiowych. Jeżeli stawiamy wyłącznie na radio internetowe, nie będziemy musieli takowej posiadać. Kolejnym aspektem będzie zatrudnienie pracowników. Warto pamiętać, że sami nie jesteśmy w stanie realizować wszystkich audycji, ponieważ radio jest całodobowe i potrzebujemy dodatkowych redaktorów. Warto zatrudnić osoby kreatywne, z dobrą dykcją i posiadające barwne słownictwo. Każdą osobę powinniśmy zatrudniać na podstawie umowy o pracę, więc warto również to uwzględnić w naszych oczekiwanych kosztach.
Aktualnie prawie wszystkie tradycyjne stacje radiowe na świecie nadają swój program również przez internet. Dotyczy to także większości nadawców polskich, włącznie z publicznymi . Do tego dochodzi wiele małych stacji nadających swój program tylko przez internet. Znajduje się wśród nich wiele rozgłośni niszowych, które zaspokoją gust każdego melomana. Są stacje z rockiem, techno, aktualnymi przebojami, jazzem i muzyką operową – każdy na pewno znajdzie coś dla siebie. Wielu spośród tych małych nadawców ma na tyle niewielkie grono słuchaczy, że może spełniać ich życzenia dotyczące tego, co chcieliby usłyszeć w programie, wyrażane na stronach internetowych. Ofertę powiększają dodatkowo tysiące stacji na całym świecie, które nadają w językach obcych.
